Ev almak isteyenlere büyük fırsatlar

“Konut fiyatlarının ateşi çıkmadan, yüzde 2.79-3.00 arası faizle kredi çekip bu oranlar düşünce de yapılandırma yaparım” diyen bireylerin sayısı artmakta.

Ancak bu hesap, sanıldığı kadar doğru mu? Son bir yıl içinde konut fiyatları reel olarak değer kaybetse de, yükselen maliyetler ve yetersiz arz nedeniyle bu durum değişmek üzere. Ayrıca, konut kredi faizlerindeki aşağı yönlü dalgalanma da konut piyasasını desteklemeye başladı. Ziraat Bankası konut kredi faizlerini yüzde 2.79 seviyelerine kadar düşürdü. Özel bankalar da benzer şekilde yüzde 3’ün altında faizle kredi vereceklerini duyurdu. Bu indirimlerin etkisiyle, 27 Eylül haftasında Merkez Bankası verilerine göre ortalama yıllık konut kredi faizi yüzde 42.93 seviyesine geriledi, bir önceki hafta ise bu oran yüzde 43.20 olarak kaydedilmişti.

FIRSATÇILAR HAREKETE GEÇTİ

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) geçtiğimiz günlerde konut ve bireysel kredilerdeki ‘ilave risk ağırlıklarını’ kaldırma kararı almıştı. Bu kararın neticesinde konut kredi faizlerinde bir miktar daha gevşeme olabiliyor. Konut kredi faizinin düşmesiyle evini satanlar fiyatları yükseltmeye başladı. Ticaret Bakanlığı da bu fırsatçılar karşısında ceza uyguladı. Gelinen noktada Türkiye genelinde konut metrekare ortalama fiyatı 32 bin lira, İstanbul’da ise 49 bin lira seviyesini aştı.

YÜZDE 2.79 FAİZLE TAKSİT HESABI

Faizlerin daha da geri çekilmesi durumunda fiyat artışları kaçınılmaz gözüküyor. Ancak mevcut faiz oranları tüketiciler için hâlâ yüksek. Bugün yüzde 2.79 faizle 120 ay vadeli 1 milyon lira kredi çeken bir bireyin aylık taksit tutarı 28 bin 966 lira olmaktadır. 100 metrekare bir evin ortalama fiyatının 3.2 milyon lira olduğu düşünülürse, 1 milyon lira kredinin üstü gerekecek. Bu durumda bu taksitleri ödeyebilecek hane sayısı oldukça sınırlı. Eğer faiz oranları yüzde 1.20 seviyelerinde olsaydı, 1 milyon lira için ödenecek taksit 15 bin 768 lira olacaktı. BDDK’nın 2023 yılında uygulamaya koyduğu yeni düzenlemeyle, ilk kez ev alacaklar, evin değerinin yüzde 90’ına kadar kredi kullanabiliyor.

DOĞRU ZAMAN MI?

Şu anda, faizlerin kredi çekenlerin bütçesini zorladığı fakat ev fiyatlarının da trendinin aşağıya doğru olduğu bir ortamda, ihtiyaç duyanlar “Şimdi yüksek faizle kredi çeker, faizler düşünce yapılandırırım. Böylece ev fiyatlarındaki yükselişten etkilenmem” şeklinde bir analiz yapmaya başladı. Ancak bu stratejinin ne kadar geçerli olduğu merak konusu. Bankaların her isteyene kredi yapılandırması yapması mümkün mü? Yapılandırmanın maliyetleri neler? Şu anda kredi çekenler hangi faiz seviyesine gelirlerse avantaj sağlıyor? Son dönemde akılları karıştıran bu soruların yanıtlarını bulmaya çalıştık.

YAPILANDIRMA İŞLEMLERİ

Yapılandırma, mevcut kredinin kapatılarak daha düşük faiz oranlarıyla yeni bir kredi alınması işlemi olarak tanımlanıyor. Bu işlem mevcut kredi kullanılan bankayla ya da başka bankalarla gerçekleştirebiliyor. İlk kredi kullanılan bankayla yapılan işlem ‘yapılandırma’, farklı bankalarla yapılan işleme ise ‘borç transferi’ deniyor. Bu yöntemle tüketici, daha düşük faiz ile kullandığı krediyi kapatıyor ve faiz ödemelerini azaltıyor.

İKİ YIL SONRA NE OLACAK?

Tüketici, yüzde 2.79 faizle 10 yıllık vadeyle çektiği 1 milyon lira krediyi 2 yıl sonra konut faizi yüzde 1.5’e düşerse, toplamda 675 bin 536 lira avantaj elde edebiliyor. Aylık taksit de 28 bin 966 liradan 17 bin 374 liraya düşüyor. Ancak, ev fiyatlarının yükselme riskini unutmamak gerek. Bugün yüksek faizle kredi çekip 2-3 yıl sonra yapılandırma yaptıranlar, hem avantaj elde edecek hem de taksitleri düşürerek vadeyi uzatabilecek. Şu anki maliyete 1-2 yıl katlanabilenler için bu yöntem uygun olabilir.

ERKEN KAPATMA CEZASI

Yapılandırma işlemi sırasında ilk kredi erken kapatıldığı için kalan tutarın üzerinden bir ceza ödeniyor. Eğer vade 36 aydan az kaldıysa, kapatılacak tutarın yüzde 1’i, 36 aydan fazla ise yüzde 2’si oranında masraf çıkabiliyor. Buna göre; vade 36 aydan fazla ve kapatılacak tutar 500 bin lira ise 10 bin lira ceza ödenmesi gerekiyor.