Konutlar nerelerde yapılacak? Sosyal konutta şartlar belli oluyor!

Ülkemizde konut ihtiyacı her geçen gün artıyor. Evlenen, boşanan, ayrı eve çıkmak isteyen, memur atamaları, üniversite öğrenciler, göçler gibi birçok etken konut talebini ortaya çıkarıyor.

Her yıl yaklaşık 800 bin konuta ihtiyaç duyuluyor. Ancak arz ve talep dengede olmadığı için konut fiyatları yükseliş, kiralar da artış grafiği sergiliyor.

Cumhurbaşkanı Yardımcısı Cevdet Yılmaz, Çevre, Şehircilik ve İklim Bakanlığı'nın düşük maliyetle konut üretmek için hazırlık yaptığını açıkladı.

Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek de hayat pahalılığının en büyük nedeninin kiralar olduğunu belirtti.

PROJENİN AYRINTILARINDA NELER OLACAK?

Dar gelirli ve ilk evini alacak kişiler için 240 ay vade, yüzde 10 peşinat, hane halkı gelirinin de 45 bin lirayı aşmaması kuralı getirilmesi bekleniyor. Geçtiğimiz dönem yapılan projelerde olduğu gibi çekirdek aile fertlerinin üzerine konut olmaması da gerekiyor. Başka bir deyişle evliyse eşinin konutu olmaması gerekiyor. 18 yaşından büyük olanların şartları sağlaması halinde konut için başvuru yapabilecek. Sosyal konutlarda aileyi merkeze alan projeler olacağı için 2+1 ve 3+1 konutların yapılması bekleniyor.

ÖDEMELER NE KADAR OLACAK?

45 bin lira hanehalkı geliri olan birisinin ödeme gücü hesaplanacak ve ortalama olarak 15-20 bin lira aralığında aylık ödeme çıkarılacak. TOKİ konutlarında olduğu gibi her yıl taksitler memur maaşlarına gelen zam oranında artış yaşayabilir. Ancak TOKİ bu artışı memur maaşı zam oranının altında belirlemeye gayret gösteriyor.

“UYGUN KREDİLERLE TEŞVİK EDİLİYOR”

Haluk Sert - As Yapı Yönetim Kurulu Başkanı

Konut politikalarında, sosyal konut projelerinden ziyade, ilk evini alacaklara finansal destek sağlanması öncelikli bir hedef olarak öne çıkıyor. Bu kapsamda, uygun krediler ve finansman destekleriyle bireylerin ilk kez ev sahibi olmalarının teşvik edilmesi hedefleniyor. Yeni projeler yerine bu modelin tercih edilmesi, mevcut koşullarda daha gerçekçi bir çözüm sunuyor.

“EV FİYATLARI VE KİRALAR DÜŞMEZ”

Yeni projelerin tamamlanması belirli bir zamanı alsa da, mevcut konut arzındaki eksiklik nedeniyle fiyatlarda ve kiralarda kısa vadede bir düşüş beklemek mümkün görünmüyor. Son yıllarda, konut üretiminin yavaşlamasıyla yaklaşık 1,5-2 milyon konutluk bir açık oluştu. Yeni projeler devreye girene kadar bu talep baskısı devam edecek ve fiyatların artış eğiliminde olması muhtemel görünüyor.

“GELİŞEN BÖLGELER KALKINIR”

Bu projeler, İstanbul’daki gelişen bölgelerin kalkınmasında önemli bir rol oynayacaktır. Etiler, Ulus, Beşiktaş ve Nişantaşı gibi prestijli semtlerdeki mevcut konut stokunun büyük bir kısmı (%80’i) riskli yapılardan oluşuyor ve bu yapıların hızlı bir şekilde dönüştürülmesi gerekiyor.

“SAĞLAM ZEMİNLERDE YAPILACAK”

Yeni projeler, şehirdeki bu sıkışıklığı hafifletecek ve İstanbul merkezindeki bu yoğunlaşmayı kuzeye doğru ve daha sağlam zeminlere doğru yönlendirecektir. Bu şekilde, şehirde daha dengeli ve sağlıklı bir büyüme sağlanacaktır. Ayrıca, mevcut riskli yapıların dönüşümüyle birlikte, şehirdeki gelişim hızlanacak ve bu bölgeler de modern yaşam sahalarına kavuşacaktır.

“240 AY VADE SEÇENEĞİ MANTIKLI BİR TERCİH”

Sosyal konut projelerinde 240 ay vade seçeneği, gayrimenkulün zaman içinde kazanacağı değer düşünüldüğünde mantıklı bir tercih olabilir. Örneğin bugünkü taksitler 5 yıl öncesine göre oldukça düşük seviyelerde. Enflasyonun ve gayrimenkul fiyatlarındaki artışın etkisiyle, uzun vadeli ödemelerin toplamı, şimdiki gibi düşük taksitlerle daha az yük getirebilir. Bu sebeple, 20 yıllık vade ile ödeme yapmak daha avantajlı olabilir.

“TALEP KARŞILANACAKTIR”

Bu talebin 3-5 yıl içinde karşılanabileceğini öngörüyoruz. Faiz oranlarının ve enflasyonun düşmesiyle birlikte, sadece TOKİ değil, müteahhitler de konut üretimine hız verecektir. Bu koşullar altında, artan talebin karşılanmasında herhangi bir sıkıntı yaşanması beklenmemektedir. Müteahhitlerin üretim kapasitelerini artırması, arz-talep dengesinin sağlanmasına katkı sağlayacaktır.

“DEVLET KONUT SORUNUNU GİDERMEK İÇİN HAMLELER YAPIYOR”

Bülent Öztürk - arsaVev Yönetim Kurulu Başkanı

İlk konut sahipliğinde bu kadar büyük sorun varken bunun için atılan her adımı, her eylemi çok değerli buluyorum. İnşaat sektörünün içerisinden geçtiği süreç, enflasyonist yapı ve ekonomik koşullar o kadar zorlayıcı ki, devletimiz iyi niyetli bir şekilde gerçekten insanların konut sorununu gidermek adına belli hamleler yapıyor. Ancak bunları bugün çok hızlı bir şekilde sonuçlandıramıyor. Devlette devamlılık esastır. Bu işin başlaması demek, devletimiz tarafından tamamlanacağı anlamına gelir. Bu nedenle her yapılan yeni proje, vatandaşın uygun fiyatlı barınma ihtiyacının çözülmesine katkı sağlıyor. Gecikmeleri bugünkü ekonomik koşullara bağlayarak bir sorun olarak görmüyorum.

“KİRA FİYATLARINDA DÜŞÜŞ 2-3 YILI BULABİLİR”

Türkiye’deki konut satış fiyatları ve kira bedellerinin yüksekliğinin en temel nedeni yeni konut üretiminin ihtiyacın altında olmasıdır. Yoğun bir sosyal konut arzı belki çok ani bir düşüşe neden olmaz. Konut üretimi sonuca ulaştığında, yani konutlar yapılıp kiralandığı veya yaşam başladığı anda bu gerilemeler beklenir. Ancak talebin daha fazla noktaya dağılması, konut satış fiyatlarının biraz duraksamasına veya gerilemesine neden olabilir. Kira fiyatlarının düşmesi de 2-3 yılı bulabilir.

“SOSYAL AYRIŞMA YARATMAZ”

Türkiye'de çok merkezlerde yaşayan bir toplumuz. Ancak dünya geneline baktığımızda, gelişmiş Avrupa ülkelerinde veya Amerika Birleşik Devletleri'nde insanlar şehir merkezlerinden daha uzak çeperlerde yaşıyor. Bugün metropol kentlerimizde de önemli yerleşim alanlarının şehrin dışına doğru kaydığını görüyoruz. Bu yüzden artık toplumda bu olgu yavaş yavaş kabul ediliyor. Merkezde yaşamak zorunda olmadığımız kanıksandı. Bu nedenle, bu durum bir sosyal ayrışma yaratmaz.

“240 AY VADE ÇOK BÜYÜK FEDAKARLIK”

240 ay vadeli konut, ülkemizin ekonomik dinamikleri açısından çok büyük fedakârlık… Son yıllardaki süreçleri takip edecek olursak, 240 ay yani 20 yıllık bir dönemde hangi orana tabi olursa olsun, vadeli almak çok daha avantajlı. Hele hele memur zammı oranlarıyla bir faizleme kulağa çok büyük fırsat gibi geliyor. Çünkü bugün peşin alımlarda, aldığınız konutu da hemen teslim alamayacağınız için, 2-3 yıl da yapım süreci olacağı için vadeye yaymanın yatırımcı açısından çok daha faydası olacağını düşünüyorum. Üstelik bu 1-2 yıl daha yüksek faizin ve enflasyonun böyle seyredeceğini düşünürsek, sadece evin bugünkü peşin değeri birkaç yıl sonra bile aslında çok büyük bir rakama gidebilir. Yani bugün yatırımcı parasını konuta peşin yatırmak yerine mevduat faizine yatırdığında belki taksitlerin büyük bir kısmını mevduattan karşılayacak, yani taksitle alınması bana göre çok daha avantajlı olacaktır.

“TÜRKİYE’DE EN BÜYÜK ARSA STOKU DEVLETTE”

Sektörün tüm tarafları aynı masada toplanmalı. Bu sadece TOKİ'nin önünü alabileceği bir durum değil. Yıllık 650-700 bin konut ihtiyacından bahsettiğimiz bir noktada, özel sektörün ve müteahhitlerin de sürecin içerisinde etkin rol oynaması gerekiyor. Ancak burada müteahhitleri etkileyen en önemli sorunlardan biri, arsa fiyatlarının yüksekliği. Bugün Türkiye'deki en büyük arsa stoku devletimize aittir. Devletimiz, kendine ait olan arazilerde özel teşebbüsle daha motive edici iş birlikleri yaparsa, müteahhitler çok daha düşük maliyetlerle konut üretebilir ve doğal olarak da vatandaş erişilebilir konut sahibi olabilir. Bu nedenle, devletimiz bu arzı tek başına karşılayamaz. Karşılamamalı... Süreç, özel sektörün teşviklerle desteklenmesiyle yönetilebilir. Ayrıca, devletin kendi arsa stoku ile ilgili çok akılcıl hamlelerde bulunması gerekmektedir.

“SOSYAL KONUT YAPILSIN”

Merve Ertem Marangozoğlu – Lüks konut uzmanı

Sosyal konut projeleri günümüzde yeni duyduğumuz bir gelişme değil. TOKİ’ye baktığımızda milyonlarca konut üretti ve üretmeye devam ediyor. Uzun yıllardır üretilen konutlara rağmen talepte azalma gerçekleşmedi. Artan nüfusun etkisi ve yeni nüfus planlamasına ilişkin gelişmeler önümüzdeki 20 yılda daha fazla konuta ihtiyaç olacağı gerçeğini önümüzde koyuyor. Ev sahipliği oranının çok düşük olmasının sebepleri de iyice irdelenmeli. Mevcut gelir, enflasyonist ortam gibi birçok etken insanların yatırım yapma iştahını engelliyor.

Sosyal konut tarafından bakacak olursak dediğim gibi daha önce de yapılmıştı ancak şu anda yaşanan gibi son 4-5 yılda konut fiyatları neredeyse 10 kat arttı. Sosyal konut tabi ki yapılsın ancak şehrin merkezindeki fiyatlamalar üzerinde hiçbir etkisi olmayacağı gerçeği de bir kenarda duruyor.

“KONUT VE KİRA FİYATLARI ARTAR”

Sosyal konutlar yapılacak diye fiyatların bugünden yarına düşmesinin beklenmesi çok ütopik bir düşünce. Ortada konut yok, projenin ne olduğu bilinmiyor ancak konut ve kira fiyatları düşecek demek çok yanlış bir yönlendirme. Son yıllarda zor günler geçiren gayrimenkul sektörü bilinçsiz açıklamalar neticesinde yara alabilir. Doğruları yanlışları önümüze koyarak değerlendirmek gerekirse ve geçmişten günümüze alışkanlıklarımıza baktığımızda Türkiye’de konut ve kira fiyatlarının sosyal konutla ya da 2-3 yıl içinde düşeceğini beklemek çok zor. Ortaya konan bir sermaye var, bunun finansal zorlukları var, inşaat süreci var. Bunların çıktısı olan gayrimenkulün fiyatı neden maliyetine ya da maliyetinin biraz üstünde olsun ki? Bu durum zaten ülkemizde hiçbir zaman gerçekleşmedi, konut her zaman önce barınma sonra yatırım aracı olarak görüldü. Konut ve kira fiyatlarının düşmesini beklemiyor, artışının süreceğini bekliyorum.

"KARADENİZ’E YAKIN BÖLGELERDE İNŞA EDİLİR"

Sosyal konutlar şehrin dış çeperinde henüz yerleşimin olmadığı ya da küçük yerleşimlerin bulunduğu alanlarda gerçekleştirileceğini düşünüyorum. Şehir merkezinde devasa arsalar kalmadı. İstanbul özelinde sosyal konutların depreme dayanıklılık açısından Karadeniz kıyısına yakın bölgelerde inşa edileceğini düşünüyorum.

“İMKANI OLAN HERKES ALSIN”

240 ay vadeli yüzde 10 peşinat ve 15-20 bin lira gibi taksitlerle ödeme imkanının olması büyük avantaj. Ancak burada TOKİ’nin uyguladığı memur maaş zammı oranında taksitlerin artması uzun vadede konutun fiyatını artırabilir ve ödeme gücünü zorlayabilir. Malum özel sektörle devletin yaptığı zamlar arasında uçurum oluyor. Fakat TOKİ’nin dönem dönem yaptığı borcu kapatma kampanyalarıyla bir süre sonra kalan tüm borç tek seferde kapatılarak ev çok daha ucuza gelebilir. Her ne olursa olsun, sosyal konuta hak kazanacak şartları sağlayanların satın almalarını öneririm. Taksitler, kalan tutarlar bir şekilde ödenir, ödenmezse de anahtarın teslim edildiği gün zaten konutun fiyatı en az 2 kat artar.

MÜTEAHHİTLER DE İŞİN İÇİNE GİREBİLİR

TOKİ şu anda Türkiye’de yüzbinlerce konut inşa ediyor. 11 ili etkileyen ve hepimizi derinden acıya sürükleyen depremler neticesinde evlerini kaybeden vatandaşlarımız için TOKİ son sürat şantiyelerde çalışmalarını sürdürürken yeni inşaatlara atılmaya başlaması için mevcut müteahhitlerden destek alması gerekiyor.

Sosyal konut projesinin sadece TOKİ eliyle değil, mevcutta konut stoku bulunan müteahhitlere de faydası olması için uygun faiz ve vade şartlarıyla kampanyaların duyurulacağını bekliyorum. Böylece eldeki stoklar kısa sürede tüketilerek TOKİ’nin yapacağı konutlar için de zaman doğmuş olur ve konut talebi bir nebze de olsa bu yıl için karşılanmış olur.

Sıfır ve ikinci el konutlar için getirilen ikinci evini almak isteyenlere getirilen kısıtlamaların da yakın zamanda kaldırılmasını bekliyorum.

Kaynak: Bigpara